会社員でいる以上は、レバレッジ効果があるので
投資不動産はやりたいと思います。
最大限にお金を借りて投資不動産を購入し、
収益性を高めていきます。
以前の投稿「体験談！頭金0円で購入可能な投資不動産を先に買われてしまった」
その後、対応してくれた不動産企業から
物件の案件が届き、良かったので、
現地を確認して、その場で申し込みをしました。
ただ、他にも申し込みをしている人がおり、
売主側で誰に売るかを選ぶようです。
(営業トークとして他にも申し込みがあると
嘘を言われていないこと願うばかりです)
今回は長文なのでいくつかセグメントに分けていきます。
１．物件の内容と良い物件案件を入手するためには
・東京都23区
・駅徒歩3分(実際に歩くと徒歩3分より短く感じる)
・駅は2路線あり、非常に利便性の良い路線
・30㎡1Kで1,450万円(坪159万円)
・表面利回り6.7%
・20戸数以上のRC構造
・現在も賃貸中(少なくとも4年以上は住んでいる)
・築年数24年
築年数以外は合格だと思い、話を進めることにしました。
この物件、話をもらったのは一般市場に出す初日です。
すぐに何件か声がかかり、一般市場には1日しか出ていません。
やはり良い物件とは市場に出る前に決まることが多いのでしょう。
となると、一番大事なのは複数の不動産業者と仲良くなり、
希望する不動産条件を伝えておき、
良い物件情報がきたら即時に案件をもらえるように
関係作りがキモになります。
不動産業者は大手でなく、中小企業の不動産業者が良いでしょう。
今回の物件の話をくれたのは5人の会社です。
つまり、良い物件情報を得るためには
1)複数の中小企業の不動産業者と良い関係をつくる
2)欲しい不動産の希望条件を詳細に伝えておく
そうすれば市場に出る前、もしくは市場に出た直後に
良い案件がもらえるようになります。
２．購入金額について
さて、私が現在投資不動産を買うなら頭金0円を必須で考えています。
理由は、株式投資をした方が利回りは良いからです。
よって、今回も頭金0円で購入します。
3パターンの打診がありました。
1)A地銀の物件費用
頭金2,000,000円
取得諸費用992,600円
合計2,992,600円
初期費用が大きい分、金利1.6%です。
また、借入期間はRC構造の建物は法定耐用年数47年のため、
法定耐用年数―築年数＝23年の借り入れ期間の設定でした。
2)B地銀の物件費用(保証料先払い)
頭金0円
取得諸費用1,173,500円
保証料798,000円
合計1,917,500円
本来は、上記のように法廷費用年数を考慮した借入期間になるのですが、B銀行では35年ローンでOKの分、保証料が必要になりました。
保証料を先に払うと、金利が2.0％になります。
3) B地銀の物件費用(保証料分割払い)
頭金0円
取得諸費用1,173,500円
保証料0円
合計1,173,500円
保証料が分割払いになるため、金利が2.6％になります。
借入期間35年です。
本来は、保証料を先払いや頭金を入れたほうが
金利が安くなり、中長期ではお得なのですが、
今回は頭金0円、初期費用をとことん安くに
こだわるので「3) B地銀の物件費用(保証料分割払い)」で決めました。
3，実際に現地確認、質問の回答
物件は全て満室のため、内覧ができませんでした。
それでも外観とエントランスまでは見れるので
行ったこともない駅でしたから、現地確認をしてきました。
現地確認では
・外壁のチェック（将来の修繕費の見込み）
・エントランスのチェック（清潔感、掃除の行き届きの確認）
・自転車置き場やマンションの周辺のチェック
をしました。
築24年にしては綺麗だと感じ、合格でした。
現地確認後、不動産業者に質問です。
(事前に質問項目を作っていました)
読者の方の今後の参考になると思います。
1)積立修繕額が少ないのでは？
調べるとざっくりでいきますが、
15階以下で総延床面積5,000㎡以下だと、
1㎡あたりの月額修繕積立金額218円です。
今回の物件は月額修繕費が2,310円だったので
218×30㎡で6,540円が相場となります。
このような質問をすると、今後の15年間のマンション修繕計画と
積立修繕額を見せてもらいました。
マンション修繕計画に対し積立修繕額が足りてません。
つまり、今後少し月額修繕費が上がると思った方が良いと想定すべきと判断しました。
（それでもお得なので買いますが。。。）
2)売主の売却理由
特に変な理由でなかったのでOKです。
3)現在住んでいる人と住んでいる期間
独身の会社員男性で4年上だったのでOKです。
4)空室リスク
人気らしく、空室はほとんどない。
実際に現在全戸入ってますし、私も20代で独身なら住んでも良いと感じるので大丈夫だろうと判断しました。
5)管理体制
特に問題なし
6)重要事項に係る調査報告書
簡易てきなものは読み、改めて最終資料をいただく予定です。
などを質問し、納得のいく回答でした。
4．実際のキャッシュフロー目安とゴールの検討
実際のキャッシュフローです。
家賃と共益費が月82,000円です。
よって、収益が月82,000円なります。
ここから差し引かれるのが
管理費月8,900円
修繕費月2,340円
賃貸管理費用(PM費用)0円(今回の企業はそれでOK)
※滞納保証、クレーム対応、賃貸募集などの費用のことです。
固定資産税 推定月3,000円
ローン返済額月54,197円
火災保険月834円
経費合計：月69,271円
月間キャッシュフローはプラス12,729円になります。
将来的に少し修繕費が上がっても
不確定要素で少し支払いが発生しても
キャッシュフローとしてはプラスだと想定しました。
ゴールの検討ですが、
購入してから10年後くらいに売りたいと考えました。
10年後でも1,200万円では必ず売れるという実感があります。
したがって数百万円の儲けにはなる見込みです。
購入手数料のみの投資で、
10年後に数百万円の儲けにはなるので
良いだろうと申し込みをその場でしました。
５．今後について
すでに現金で一括購入するという方もいるらしく
売主側の審査で私に売るか別の方に売るかを判断すると聞きました。
1週間以内に決まります。
事前に銀行の審査をしながら
買い手が私になった場合、改めて正式な契約を実施します。
正式な契約後は内金として物件の約5%の50万円を振り込みます。
その後、銀行との正式契約をして
おそらく5月末に完了する見込みです。
3月下旬に申し込みましたが、実際に物件を保有できるのは
2か月ちょっとかかるのです。
さぁどうなるかです。
結果はまた当ブログでお伝えします。